Boligmarkedet

De fleste skal innom boligmarkedet - enten som leier eller eier. For dem som vurderer å kjøpe vil det være av interesse hvor lurt det er. Hvor lurt er det å kjøpe bolig, og hva er risikoen. Og for dem som har eiendom som produkt - salg eller utleie - er det lurt å kjenne til mekanismene.

Rådene man får er ikke entydige. Ingen vet hvordan ting utvikler seg, men det er en del som følger med. I en artikkel på e24 uttrykker NHH-professor Ola H. Grytten noen bekymringer rundt markedet som er verdt å låne øret til for oss litt markedsinteresserte, som gjerne vil forstå hva som skjer i markedet.

Det han bruker som mål på markedsutviklingen er forholdet mellom leiepriser og boligpriser. Hvis du setter opp dette som en brøk så bør det være en viss balanse - en bolig er ikke mer verdt enn det du får leiet den ut for, hvis du skal investere i den. Hvor lang tid du regner dette over kan variere, og så må du korrigere for kostnadene du har. I dagens marked er rentene lave, så kostnadene kan bli lave om du må låne for å kjøpe bolig - for tiden. Vi vet ikke hvordan rentene utvikler seg. Renter er bankers pris på å la deg låne penger. De må ha igjen det det koster dem å ha penger, og litt for risikoen. Hvis du har sikkerhet i bolig er ikke risikoen vurdert å være så stor. Men litt skal de ha for dette.

Det man kan følge med er dette regnestykkets utvikling (illustrert ved den nederste brøken), og det er dette som bekymerer. Leieprisene viser ingen stor oppgang. Tross dette stiger boligprisene. Det gjør det mindre lønnsomt. Du kan se et eksempel over i illustrasjonen. Hvis det skal lønne seg å kjøpe bolig for utleie, så bør svaret på brøken bli over 1, det vil si at leiepris (teller) bør være mer enn boligpris (nevner). I dagens marked er det ikke slik. Hvis utviklingen skulle gå slik talleksempelet viser at leiepris stiger med 4% og boligpris stiger med 21% så vil forholdet bli 0,19. Det burde være 1,00. Lønnsomheten i å investere faller altså.

Hvis rentene stiger og skatt skulle øke på såkalt sekundærbolig (bolig man eier men ikke bor i selv) vil markedet bli vesentlig påvirket i negativ retning. Det vil bli vanskeligere å tjene penger, og trolig bli mindre bygging, siden det er mindre lønnsomt. Dette vil være et eksempel på tilpasning mellom tilbud og etterspørsel som vil skje i ethvert (ganske) fritt marked. Hvis prisen er høy vil det bli liten etterspørsel men mange som vil tilby. Hvis prisen er lav vil flere være villig til å kjøpe, men ikke så mange interessert i å tilby noe.

Dette viser et lite regnestykke av den typen man av og til bør gjøre for å vurdere et marked, som del av en situasjonsanalyse. En situasjonsanalyse kan nemlig være mer enn SWOT. Hvilken situasjonsanalyse man bør foreta er avhengig av marked, omgivelser og hva man trenger å vite.

Interessant er det uansett å følge med...